금액은 만원 단위로 입력하세요. 연소득 6,000만원이면 6000을 넣습니다.
실제로 쓰지 않아도 한도 전액이 부채로 잡힙니다. 5년 분할 기준으로 연간 상환액에 반영합니다.
DSR이 대출 한도를 결정하는 방식
DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자를 연 소득으로 나눈 비율입니다. 담보 가치가 충분해도 이 비율이 규제선을 넘으면 대출이 나오지 않습니다. 은행권은 40%, 제2금융권은 50%가 상한입니다.
2025년 7월부터는 여기에 스트레스 DSR 3단계가 더해졌습니다. 앞으로 금리가 오를 수 있다고 보고 실제 약정 금리에 스트레스 금리 1.5%포인트를 얹어 한도를 산정합니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 것은 아니지만, 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 이 계산기는 스트레스 적용 전후 한도를 나란히 보여줍니다.
계산 구조
- 분자에는 새로 받으려는 대출뿐 아니라 기존 신용대출, 자동차 할부, 카드론, 마이너스 통장이 모두 들어갑니다.
- 분모인 소득은 증빙 가능한 금액 기준입니다. 상여금이나 임대소득이 누락되면 한도가 줄어듭니다.
- 한도는 원리금 상환액이 규제 비율에 정확히 맞춰지는 금액으로 역산합니다.
스트레스 금리가 붙는 방식
스트레스 금리는 금리 유형에 따라 다르게 적용됩니다. 변동금리는 전액, 고정 기간이 있는 상품은 그 기간이 만기에서 차지하는 비중에 따라 일부만 붙습니다. 고정 기간이 만기의 70% 이상이면 아예 붙지 않습니다.
| 금리 유형 | 고정기간 ÷ 만기 | 가산비율 | 실제 가산폭 |
|---|---|---|---|
| 변동금리 | 해당 없음 | 100% | +1.50%p |
| 혼합형 | 30% 미만 | 80% | +1.20%p |
| 혼합형 | 30~50% | 60% | +0.90%p |
| 혼합형 | 50~70% | 40% | +0.60%p |
| 주기형 | 30% 미만 | 40% | +0.60%p |
| 주기형 | 30~50% | 30% | +0.45%p |
| 주기형 | 50~70% | 20% | +0.30%p |
| 고정 비중 70% 이상 | 70% 이상 | 0% | 없음 |
스트레스 금리 3단계 기준 1.50%. 지방 주택담보대출은 2026년 상반기까지 한시 유예 조치가 적용된 구간이 있습니다.
숫자로 보는 영향
연 소득 6,000만 원, 기존 대출 없음, 금리 4.5%, 30년 원리금균등, DSR 40% 기준입니다.
| 금리 유형 | 한도 산정 금리 | 대출 한도 |
|---|---|---|
| 순수 고정금리 | 4.50% | 약 3억 9,472만원 |
| 주기형 (5년 고정) | 5.10% | 약 3억 6,835만원 |
| 혼합형 (5년 고정) | 5.70% | 약 3억 4,458만원 |
| 변동금리 | 6.00% | 약 3억 3,358만원 |
연간 상환 가능액 2,400만 원 기준으로 역산한 개산액입니다.
마이너스 통장의 함정
DSR에서 마이너스 통장은 실제로 얼마를 썼는지가 아니라 약정 한도 전액을 빌린 것으로 봅니다. 한 번도 쓰지 않은 5,000만 원짜리 마이너스 통장이 있으면 그 원리금이 그대로 DSR 분자에 잡힙니다.
- 주택담보대출 신청 전에 쓰지 않는 마이너스 통장은 해지하거나 한도를 줄이는 것이 가장 즉각적인 한도 개선 방법입니다.
- 신용대출도 상환하면 그만큼 여력이 늘어납니다. 계산기에서 기존 상환액을 0으로 바꿔보면 차이를 바로 확인할 수 있습니다.
- 전세자금대출은 이자만 DSR에 반영되고 원금은 제외됩니다.
- 중도금·이주비 대출은 산정에서 빠지는 경우가 있습니다.
상환 방식에 따른 차이
원금균등은 초기 상환액이 가장 크기 때문에 DSR 심사에서 불리하게 잡힙니다. 총 이자는 원금균등이 가장 적지만, 한도를 최대한 확보해야 하는 상황이라면 원리금균등이 유리합니다. 계산기에서 상환 방식을 바꿔가며 한도 차이를 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
DSR과 DTI는 어떻게 다른가요?
DTI는 기타 대출의 이자만 보지만 DSR은 원금까지 봅니다. 그래서 신용대출이나 마이너스 통장이 있는 사람에게는 DSR이 훨씬 빡빡하게 적용됩니다. LTV는 담보 가치 대비 대출 비율로 성격이 다르며, 세 지표를 모두 충족해야 대출이 실행됩니다.
스트레스 금리를 실제로 이자로 내나요?
내지 않습니다. 스트레스 금리는 한도를 산정할 때만 쓰는 가상의 금리입니다. 실제 이자는 약정 금리로 계산됩니다. 계산기도 한도는 스트레스 금리로, 월 납입금은 약정 금리로 나눠 보여줍니다.
계산 결과대로 대출이 나오나요?
이 계산기는 DSR 규제선에 딱 맞춘 이론상 한도를 보여줍니다. 실제 승인 금액은 LTV(담보 가치 대비 비율), 신용등급, 은행별 내부 심사 기준에 따라 더 낮아질 수 있습니다. 상한선을 가늠하는 용도로 활용하세요.
소득을 어떻게 입력해야 하나요?
증빙 가능한 연 소득 기준입니다. 직장인은 원천징수영수증상 총급여, 사업자는 소득금액증명원상 소득금액이 기준이 됩니다. 성과급이나 임대소득도 증빙이 되면 포함할 수 있습니다.
부부 합산으로 계산할 수 있나요?
공동명의로 함께 차주가 되는 경우 합산 소득으로 심사받을 수 있습니다. 이때는 두 사람의 소득을 더한 금액을 연 소득에, 두 사람의 기존 대출을 모두 더해 기존 상환액에 넣으면 됩니다.
함께 보면 좋은 자료
본 계산기는 참고용 도구이며 실제 대출 심사 결과를 보장하지 않습니다.
DSR 규제 비율, 스트레스 금리, 예외 대상은 금융 정책에 따라 변경됩니다. 대출 실행 전 금융기관에서 확인하세요.